又跳水！厦门楼市，难了！

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作家：余飞

01

厦门楼市，热度跳水

10月份的火热行情，不仅仅一线城市的专利，厦门也创造了斐然收获。

新址成交量创三年来新高。

厦门房地产勾搭网数据流露，10月份厦门全市一手房共成交5586套，其中住宅成交3157套，环比高潮222.14%，同比高潮128.44%；成交面积338761㎡，环比高潮210.54%，同比高潮142.62%。

二手房天然莫得新址火爆，但环比同比齐已矣了增长。10月份厦门二手房成交共2575套，成交面积249671㎡；其中二手住宅成交1975套，环比高潮46.3%，同比高潮41.88%；成交面积196346㎡，环比高潮40.21%，同比高潮35.65%。

在成交量鼓吹下，厦门新址与二手房价钱止跌转涨，要知说念，之前厦门的房价一直处在领跌位置。

国度统计局泄露，10月份厦门新址环比高潮0.2%，二手房环比高潮0.1%，是10月份新址与二手房环比同期高潮的三个城市之一（另外两个是上海、深圳）。

不过，恰如我屡次强调的，畴昔三年的救市着力作用技巧越来越短，裁夺保管两个月。

投入11月份，广州行情坐窝转冷，回到了救市之前的成交量，厦门不过如是。

凭据克而瑞厦门泄露，11月前两周，厦门商品房成交量勾搭跳水。11月第一周比较于前一周成交量腰斩，第二周不息下落，回到了这一轮大规模救市之前的水平。

新址成交均价，也再次回到了3万以内。

二手房周度成交现在还保管在高位。

02

厦门房价调遣的逻辑

厦门行情这样快就转弱，房价也转跌，根柢逻辑在于这座城市的房价天然经验了调遣，但依旧望尘莫及。

此外，这座城市的住户杠杆率依然被拉满，很难再拉动。

之前在厦门房价一直领跌的时候，本号就专门分析过厦门房价下落的主要逻辑 ：

第一，其调遣的根柢逻辑，是房价与城市自身的“德不配位”。这亦然大大批中心城市房价调遣的中枢原因之一。

说白了，即是 房价太高，严重寥落了当地东说念主的购买力。

厦门天然头顶副省级城市、场地单列市头衔，但论经济实力、财政实力和东说念主口规模，齐至极世俗。

在产业上与苏州、南京、合肥等城市根柢没法比，尤其是与苏州比较，产业与经济实力收支几个量级。

而 房价昌盛技巧的厦门，房价收入比接近40。也即当月朔个拿着厦门平均收入的东说念主，念念要在厦门买一套平均面积的屋子，需要不吃不喝四十年才大要。

之前本号详备先容了深圳楼市何以而涨，何以而跌。

简便归纳，上一轮牛市中深圳房价最初最先，并从2015年齿首的3万多成交价涨到了2021年齿首的8万多成交价，挂牌价致使打破了9万，背后是两股势力鼓吹。

一个束缚涌入的东说念主口带来的硬性需求，另一个是经济、产业、金融、科创等详细实力束缚晋升之下引起世界热钱加注深圳，也即炒作。

厦门的房价上一轮高潮亦然这两个身分，但侧重心不同。深圳的房价高潮，刚需与炒作四六分红，厦门则是二八分红，也即炒作是其房价的饱和守旧力量。

而比较于深圳，厦门的产业根柢撑不起如斯高的房价。

如今深圳的房价，依然从8字头跌入5字打头。

厦门还有什么守旧力量？

第二，厦门的住户杠杆率很高。

在2021年之前，厦门的住户杠杆率位居世界第二，仅次于深圳，可见其买房热度。

这几年在调遣之下，厦门的住户杠杆率下滑至第6，深圳下滑至第五，杭州则位居第一。

天然名次下降，但杠杆率的饱和数依旧很高，很难再拉动。

可以看下世界全体情况。

世界住户杠杆率在2019年之前一起飙升，2020年9月份达到了60.8%。在2020年9月份之后于今，一直莫得什么大变化。

走势依然很好地阐扬，住户的杠杆依然拉不动了。

第三，台海神气。

台海神气加重，是厦门楼市下行不成淡薄的身分。

勾搭三年上至中央下至地方的救市，产生不了作用，况且着力越来越短。根柢原因在于，对房价下落的根自身分，莫得产生任何作用。

本号之前屡次强调过，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的均衡，只消出现了新的均衡点，房价才会止跌。

而不管是放开限购、放开落户，照旧裁减首付等其他措施，齐作念不到这少量。

要快速已矣均衡，一方面要束缚收缩房价与收入之间的差距，要么晋升专家的收入，要么束缚裁减房价。另一方面，规复信心。

不管是收缩房价收入比，照旧规复信心，齐得基于经济回暖、服务回暖。

03

楼市企稳并扼制易

这一轮 救市激勉一线与部分强二线城市行情走热之际，本号就屡次 强调过，专家要严慎 乐不雅 ，不要盲目乐不雅 。

得让枪弹多飞会儿，楼市企稳并扼制易。

从国度统计局泄露的数据来看，10月份天然一线和部分强二线城市行情火热，但世界全体成交量还不如9月份。

1-10月份，新建商品房销售面积77930万平时米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。

起原：国度统计局

为了更直不雅看出10月份世界商品房销售情况到底若何，本号凭据国度统计局公布的每个月数据，梳理了一张表格。

制图：城市财经；数据：国度统计局

可以看到，10月份不管销售面积照旧销售额，齐比9月份还要低。

以此预估，到本年年末，全年商品房销售面积和销售额将从昨年的“双11”跌至“双9”。

企稳的难点在于：

第一，咱们的房价照旧很高很高。

国内房价在经过了20年高速高潮之后，依然处于极高位置，即使在最近几年有所下降，可是仍然很高，以房价收入比来看，国内房价，尤其是一线城市房价，在全球范围内也高居前哨。

泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期。

比及这轮房价止跌企稳后，房地产阛阓将投入永恒低位横盘。

天然，等这一轮调遣拆伙之后，一线城市中枢性段的优质住宅，依旧具备保值升值作用，但凭借炒房赚快钱的时期，不存在了。

第二，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、东说念主口进展齐可以的城市，可是，高房价严重透支了这些城市的守旧力。

关于一二线城市来说，房价调遣的根柢逻辑，其实即是一句话：好多城市的房价，德不配位。

关于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是势必选项。

第三，基本面莫得改善。

服务、收入莫得改善，收入是服务的函数，服务是经济的函数。只消这些改换，预期才能改换，只消预期改换，专家才有才气特别愿入场，而不是仅靠神志。

我照旧那句话， 只消经济、产业、服务复苏了，楼市才能走出低谷，演出企稳神气。

如若后续经济、产业、服务的数据无法赐与阛阓信心和预期，即便一线城市也无法演出沉寂行情。

即便后续依靠计谋强拉，止跌，未来亦然处在“L”的底部横盘，或微微上翘。

一线城市的房价，早晚会止跌，但节点咱们无法瞻望。

但有两点是可以折服的：

第一，房地产的黄金时期，依然人面桃花了。等这一轮调遣拆伙之后，一线城市中枢性段的优质住宅，依旧具备保值升值作用，但凭借炒房赚快钱的时期，不存在了。

第二，世界分化、区域分化、城市分化。

未来的房地产阛阓，会是一个相配碎屑化的阛阓。不仅世界范围内分化严重，区域分化、城市里面分化不异严重。

毕竟，中国东说念主口红利依然终结，而大大批城市海量的库存近况也摆在这里。

这便意味着，这一波调遣之后，咱们的房价会雷同于日本。

几个中枢城市群中的中枢城市（一线与部分强二线城市），价钱在通胀和需求作用下，不息高潮。其他大大批城市，会在东说念主口流失之下，横盘多少年。少部分东说念主口流失严重，产业消瘦的城市，房价白菜化。

中枢城市，中枢区与郊区，会有不异的分化。

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